餐饮门店租金怎么谈：递增、免租期、物业费要在签前算清

谈铺子的时候，绝大多数人的注意力都在”一平米多少钱”上。单价当然重要，但它只是租约里最显眼的那一项。真正决定你这间铺子三年下来要付多少的，往往是另外几项：租金怎么涨、装修期算不算钱、物业费按什么口径收、押金什么时候退。这几项谈的时候不起眼，签完才发现每年差出一大截。

本文把餐饮租约里常见的几项拆开讲，并给一张签前核对表。所有条款最终以你和房东签的书面合同为准，各地市场惯例不同，谈之前先了解当地的通常做法。

一、租金递增：先看是按比例还是按固定额

租约通常三年起，很少有三年不变的租金。递增条款常见的有两种写法：

写法	常见形式	特点	谈的时候注意什么
按比例递增	每年在上一年基础上涨 5%	基数越滚越大，后期压力大	比例尽量压低；争取前两年不涨
按固定额递增	每年固定增加一定金额	涨幅可预期，前期占比高	金额写死，避免”随行就市”
分段递增	前两年一个价，第三年起另算	给新店爬坡期	明确第三年的具体数字
随行就市	到期按周边行情重谈	不确定性强	谨慎，尽量约定上限

对餐饮来说，递增方式比单价更值得花时间谈。一个单价略高但前两年不涨的铺子，往往比单价低但每年涨 8% 的铺子更划算——因为餐饮的客流爬坡期通常在半年到一年，前两年现金流最紧张。

谈的时候可以做的一件事：把三年的租金总额算出来并排。

方案	首年	次年	第三年	三年合计
方案 A（单价低、年涨 8%）	100	108	116.6	324.6
方案 B（单价高、前两年不涨）	108	108	115	331

上表只是示意，具体数字按你的铺子填。重点是：把总额算出来再比较，别只比首年。

装修期不给租金，是餐饮租约里很常见也很有价值的一项——串串、火锅这类业态装修加设备安装通常要一到一个半月，这段时间不营业却要付租金，压力会很大。

谈的时候要盯住三件事：

另外，如果装修延期，超出免租期的部分怎么算，也提前写清。装修拖期在餐饮行业很常见，装修工期越拖越久：把节点、验收和标准提前写进合同这篇里有更细的拆法。

物业费是最容易产生误解的一项。常见的问题有三个：

问题一：按建筑面积还是使用面积收。
同一间铺子，两种口径能差出不少。签约前让房东写明计费面积是多少平米。

问题二：物业费里包含什么。
垃圾清运、公共区域保洁、电梯、安保，有些含在物业费里，有些另收。餐饮的垃圾清运量比零售大，是否另收、收多少，要问清。

问题三：有没有公摊水电。
中央空调、公共照明、楼道用电，有些按比例分摊给租户。夏天中央空调的分摊金额可能超出预期，要提前问清计费方式。

押金通常是两到三个月租金，金额不小。谈的时候要写清三件事：

另有一项常被忽略：提前退租怎么办。经营不下去要提前退，押金是否不退、是否需要补几个月租金，这些谈的时候不好开口，但签完出事时最容易扯皮。

和房东的日常相处也是租约的一部分，和房东打交道的日常：报修、通知、到期前怎么谈这篇讲得更细。

两项要提前确认：

转租权：万一经营不下去，能不能把铺子转给别人？有些租约写明”未经同意不得转租”，有些允许转租但需房东书面同意。对餐饮来说这条很关键，因为转让时接手方通常要重新和房东签。

续租优先权和续租价格：租约到期后能不能优先续、按什么价格续。若写”到期按当时行情重谈”，你的装修投入在谈判时会变成被动因素。

签铺前还要确认这间铺子的产权和出租人身份，签铺前先核验产权：房产证、二房东、抵押这三件事怎么查这篇给了具体查法。