第4步 · 选址与调研

同样一个商场，同样卖吃的，A 铺和 B 铺的生意可能差一倍。差在哪？多数时候不是差在产品，是差在人从哪里走。 这篇把商场里的位置类型拆开讲清楚，再给一套看场时能直接用的动作。 一、商场的三种位置，人流性质不一样 位置类型 人流特点 适合什么 通常代价 主动线（连扶梯、大门的主通道） 人多，但走得快 高辨识度品类、品牌店 租金高、竞争多 中庭周边 停留型：等人…

转让店对第一次开店的人有一种特别的吸引力：装修是现成的，设备是现成的，连排烟管道都铺好了，看起来只要换个招牌就能开门。省下的不只是钱，还有两个月的装修期。 但转让费这笔钱究竟买到了什么，很多人在签字时说不清楚。它不像房租那样有明确的单价和周期，也不像设备那样能逐件估价——它买的是一堆条件的集合，其中有些能过户给你，有些根本过不了。 这篇把转让费拆成四件事来看…

选铺子的时候，最常听到的一句话是”这个地方人流量挺大的”。 这句话的问题在于，它没有主语也不带数字。什么人、什么时候、往哪走、走多快——同样是”人不少”，一个月后可能是一家天天排队的店，也可能是一家开了三个月就转出去的店。 蹲点这件事不复杂，难的是数之前先想清楚要数什么。这篇给出一套能直接照着做的方法：一天三个…

谈铺子的时候，绝大多数人的注意力都在”一平米多少钱”上。单价当然重要，但它只是租约里最显眼的那一项。真正决定你这间铺子三年下来要付多少的，往往是另外几项：租金怎么涨、装修期算不算钱、物业费按什么口径收、押金什么时候退。这几项谈的时候不起眼，签完才发现每年差出一大截。 本文把餐饮租约里常见的几项拆开讲，并给一张签前核对表。所有条款最终以…

看铺的时候，大家盯的都是位置、面积、租金、客流。 但真正能让一家店开不下去的，往往不是这些，而是产权上没查清的一件事。房子租下来了、装修做了一半，突然有人拿着房产证来说这房子不是他的，或者法院贴了封条——这种事在餐饮行业不是传说。 产权核验不需要懂法律，只需要把三件事查清，前后大概花一到两天。 一、第一件事：跟你谈的人，是房东本人吗 要三样材料，缺一样都要警…

看铺子时，人容易被表面条件吸引：面积方正、门头宽、位置好、租金能接受。这些都很重要，但它们都不及另一样重要——这个铺子，到底能不能开出餐饮证照。 不能开，前面谈的一切都不成立。而决定这件事的，通常是三样最不起眼的东西：排烟、排污、电容。它们是硬条件，钱能砸一部分，但不是全部；而且一旦签约才发现不达标，退也难，改也贵。 一、排烟：有没有管道，往哪里排 有明火的…

场景 店开了半年。当初签合同的时候你信心满满：这条街人流这么大，错不了。 现在呢？营业额不上不下，每月交完房租心里都在打鼓。你开始怀疑：是不是当初位置就选错了？ 可是生意不好就怪位置，往往冤枉了位置——可能是货不行、人不行、活动没做。选址这事儿，开店那天看不出对错，得跑半年才见分晓。 今天不教你怎么选，专讲怎么复盘：当初选的这个位置，到底是赚是亏？要不要换？…

场景 铺位 A 的人流数是三条里最高的。但蹲点那天你有没有注意一件事：对面小区的人要过一条宽马路，斑马线在五十米外，红灯六十秒。 这六十秒挡掉的人，客流表不会告诉你。表上只有「对侧人次 200」——至于这 200 人里有多少愿意等灯、绕行、走过来，数字里看不出来。 数人流回答的是「这条路有多少人走」；动线可达性回答的是另一件事：「他们怎么走、能不能走到你门口…

比较两个候选店址时，很多人靠两次「感觉」：去 A 点那天是周六中午，人来人往；去 B 点那天是周二下午，冷冷清清。于是得出结论——A 点人流好。 这个结论的问题不在结论本身，而在两次观察根本不可比：不同日期、不同时段、不同天气。拿不可比的观察做几十万的选址决定，赌的成分太大了。 客流观察不是要得出多精确的数字，而是要让两个店址的记录放在同一张表上、用同一种口…

街边有一家店，门头上就三个字：「老王记」。 路过的行人抬头看了一眼，什么也没明白——卖面的？卖卤味的？还是修表的？他没停下来，走了。这家店的产品其实不错，但门头没把这件事告诉任何人。 很多老板把门头当成「招牌要好看」，觉得请人设计个漂亮的字就行。但门头真正要完成的工作只有一件：让一个从没见过你的人，在走过去的几秒钟里，知道你卖什么、有什么不一样、能不能进去消…