一条街上的铺子贴了转让，转让费比周围低一截，设备看着齐全，装修也不用动。很多人看到这种机会的第一反应是——赶紧交定金，晚了就没了。
但便宜通常不是运气，是有原因的。而且那个原因，绝大多数情况下写得出纸面证据，只是你没有问、或者问了没要凭证。
下面是接手前必须问清的六件事。每一件后面都跟着”怎么验证”和”拿不到证据怎么办”。
一、这个铺，他有权利转给你吗
这是第一步，也是最容易被跳过的一步。跟你谈的人不一定是房东。
要拿到三样东西：房产证（或不动产权证）复印件、房东身份证信息、原租赁合同。然后核对三件事：
- 合同上的承租人，是不是现在跟你谈的这个人；
- 原合同里有没有写”不得转租””转租需房东书面同意”；
- 如果对方是二房东，他和真房东的合同还剩多久。
拿不到怎么办：只要房东本人没有到场签字、没有留下联系方式和书面同意，定金一分不要付。口头说”我跟房东说过了”等于没说。
二、剩下的租期，够你做过户和装修吗
接手一个只剩四个月租期的铺子，和你重新签一个五年合同，是两回事。
要问清：
| 待确认 | 具体要点 |
|---|---|
| 剩余租期 | 精确到月；到期日是哪天 |
| 能否续租 | 是合同里的权利，还是只能”到时候再谈” |
| 续租条件 | 到期后租金按什么标准，是否重新竞价 |
| 免租装修期 | 有没有；能不能争取到 |
| 递增条款 | 每年递增多少，从第几年开始 |
验证方式：拿原合同逐条看，不要听转述。有疑问的地方当场拍照留存。
三、你付的钱，买的到底是什么
“转让费”三个字底下装的东西很杂。必须让对方列一张清单，写清楚包含和不包含：
- 装修、隔断、招牌：归你，还是到期要恢复原状？
- 设备：是对方自有的，还是租的？（这一条经常被含糊过去，有的冰柜、油烟净化器其实是租赁设备，接手后照样要付租金）
- 会员储值余额：如果这家店之前卖过储值卡，卡里的钱是笔负债，谁背？
- 未结账款：水电燃气物业费、供货商货款、员工工资，是否结到最后一天？
- 押金：交给房东的押金能不能转到你名下，还是要你重新交一笔？
验证方式：设备对照序列号看购买凭证或租赁合同；欠费让对方出示结清证明或缴费单；储值余额看系统后台数据，不要凭印象。
四、上一家为什么做不下去
这个问题所有人都会问，但大多数答案不能信。”回老家””身体不好””家里有事”是最常见的三种说法。
要换成三种不依赖对方的验证方式：
- 自己去蹲两天。分时段数客流，看进店率和提袋率，别只看人流量（看完客流再看铺面：开餐饮前把落地条件问清楚那篇有具体方法）。
- 问隔壁。隔壁店员、物业、清洁工、外卖骑手，四个人问同一件事：”这家平时生意怎么样？”答案重合的部分通常接近事实。
- 问物业或房东。这栋楼最近是不是要改造、门前是不是要修路、租金是不是要集体上调——这些事业主方知道得比你清楚。
五、这个铺，还能不能办出餐饮证照
这是最容易踩的坑：转让可以谈成，但你自己的食品经营许可办不下来，或者消防过不了，铺子接了也只能干瞪眼。
重点看四样：
- 产权性质：是否为商业用途，住宅底商能不能做餐饮，各地口径不同；
- 排烟：有没有专用烟道，排放位置会不会被楼上投诉；
- 排污：有没有隔油池、污水怎么排；
- 面积与布局：是否满足当地对厨房面积比例、独立操作间的最低要求。
验证方式：带着铺面图纸去窗口咨询，或者找给周边餐饮店办过证的人问一句。别相信”上一家能做，你肯定也能”，上一家可能是历史遗留。
六、付款节奏别一次给清
钱怎么付，决定了你后面的谈判地位。建议压成三段：
| 阶段 | 付款 | 前置条件 |
|---|---|---|
| 第一步 | 少量定金 | 房东书面同意转租，原合同核实无误 |
| 第二步 | 主要款项 | 双方完成交接清单签字，欠费结清证明到手 |
| 第三步 | 尾款 | 证照（或经营许可变更）办结，或经营满约定天数 |
留一点尾款，是为了让对方有动力配合你办完最后那几件麻烦事。一次给清，后面找人就难了。
另外，转让协议里要写一句：对方提供的信息若不实（如欠费、抵押、设备权属），由其承担相应责任并退还相应款项。这句话用上的概率不高，但它是你唯一的抓手。
七、交定金之前，做一次初筛
上面六问不是让你变成谈判专家，只是让你别在信息不全的时候做决定。如果时间紧，至少把前面三条走完（权利、租期、标的清单），再用一个餐饮项目值不值得继续看？先做一轮「项目初筛」的判断顺序过一遍。
便宜的机会很多，能干的铺子不多。这两件事的区别，通常就藏在你没有问出口的那两三个问题里。
八、这一周可以做的三件事
- ☐ 把上面六问抄进备忘录，下次看铺子逐条问，现场记答案。
- ☐ 凡是涉及费用的承诺，一律要求对方出示单据或书面说明，不接受口头。
- ☐ 付款一律分三段，给自己留一步退身的空间。
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